从标品输出到非标输出，招商商管跑进轻资产新赛段

从工业时代过渡到科技时代，产业的更迭促使商业运营逻辑发生了变化。面对巨大的市场需求，优质的商业管理运营能力依然是宝贵的稀缺资源，这为专业的商业运营服务商带来了更多机遇。 今年以来，作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理的核心平台，招商商管在轻资产赛道上又取得了诸多亮眼的成绩。 8月27日，招商蛇口旗下招商商管正式中标长三角绿洲智谷·赵巷项目商业运营管理，达成与长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司的商业管理合作。这意味着长三角绿洲智谷·赵巷的商业将开启全新的探索之旅。 距此相隔不久，8月8日，招商商管中北区域联合招商蛇口华北区域、山东公司，在与其他多家竞标单位的激烈竞争中脱颖而出，成功中标济南黄河体育中心的运营管理服务策划项目。 此前的7月底，招商商管负责管理运营的宁波秀水街历史文化街区，刚刚官宣了首批签约入驻的特色品牌，品牌首店占比高达80%。 通过成熟产品线“花园里”和非标的“特色街”输出，招商商管因地制宜、因案施策，差异化打造项目，将每一个实践案例都视为轻资产输出的进阶之路，持续巩固其在商业创新领域的专业服务者地位。 “花园里”多点开花 在成熟产品线输出上的创新探索 从轻资产项目的全局分类来看，成熟的、经过市场验证的标准产品系列在外部拓展中占据显著比重。这些产品系列因可规模化复制的特点，能够集中专业资源并聚合核心优势，推动集约化发展与迅速扩展。 随着各地产业园区在规模和质量上的不断成长，其配套商业形态也日益多样化。产业与商业不仅碰撞出更多轻资产合作的“接口”，还催生了众多新业态、新场景及新型消费模式。 招商商管此次中标的长三角绿洲智谷·赵巷项目以南北两区的格局分布在上海地铁17号线嘉松中路站两侧，商业总建筑面积约为5.5万平方米。其中，北区预计于今年12月正式开业，南区计划于明年亮相。 项目所在的青浦区赵巷镇是上海东西发展轴和“长三角数字干线”的重要节点。周边汇聚了众多产业园区及知名企业，如公牛集团、国泰君安、欣巴科技等。与嘉松中路地铁站无缝对接的长三角绿洲智谷·赵巷，是长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司布局的首个特色标杆示范园区，总建筑面积约86万平方米，通过空中连廊连接多元业态，实现产城融合。 长三角绿洲智谷·赵巷一期已展现产业集聚优势，截至2023年底，园区累计注册企业231家。二期预计今年四季度开始运营。周边的网易上海国际文创科技园等项目计划从明年起陆续投入使用。产业聚集将吸引大量高素质人才，预计未来赵巷园区将自带办公人群约5万人，周边产业集群规划人群规模将达到15万人。 人与商业是产城有效互动的关键。作为TOD产城商业新标杆，长三角绿洲智谷·赵巷项目承担着为赵巷园区及周边产业集群提供核心消费功能的使命，并满足区域内消费人群的需求，带动赵巷商圈的成熟发展。 项目将围绕特色餐饮、文化娱乐等多元业态打造综合性商业体验空间，满足个性化消费需求。目前已引入包括华为、星巴克、喜茶、星聚会等在内的近40个品牌，初步形成了层次丰富的业态矩阵。 作为招商商管成熟的标准产品线之一，“招商花园里”主要布局于优质社区聚集地，主张小而美、美而精的购物生活方式。在长三角绿洲智谷·赵巷项目之前，已有多个轻资产输出的花园里项目成功上线。 例如，2023年9月，招商商管在宁波市中心三江口核心区推出的鄞州花园里A区与B区，采用“商业+艺术+潮玩+自然”的组合，打造出立体化的“公园商业”。 预计今年四季度开业的C区，将以半开放式的空间结构探索新型商业街区模式，营造多元客群的时尚社交空间。目前C区招商率已达95%，确定入驻一系列高质量品牌，包括宁波首店品牌如越山河、JJbar、伦敦烘焙小镇等。 今年7月，上海首座招商花园里——传媒港花园里一期（北区，约2万平方米）正式开业。这也是招商商管在上海落地的首个轻资产项目。作为纯地下TOD商业项目，传媒港花园里与11号线龙耀路站1号出口直接连通，打破了传统街区商业的空间限制，便捷地连接了正上方的西岸传媒港办公楼群。 该项目设有小型下沉式广场，营造户外通透感，并通过优化动线吸引地面行人进入商业空间。约3000平方米的盒马鲜生、好特卖、7-ELEVEN便利店等，加上丰富的餐饮门店和其他配套品牌，为周边消费者提供了多元化消费环境。待二期（南区，约1.2万平方米）亮相后，整个消费生态将更加完善，进一步提升项目的区域辐射力和市场影响力。 打造独一无二的“特色街” 深度挖掘历史、在地文化和文旅资源 尽管非标商业强调个性化与创新，但在运营流程与环节上遵循成熟的标准体系，为拥有丰富跨项目管理经验的企业提供了发挥空间，让它们能够将通用知识和技能应用于非标项目中。 历史文化街区见证了城市的发展，承载着传统文化。招商商管在尊重历史文化和城市记忆的前提下，对历史老街进行改造与更新，深入挖掘历史、地方文化和文旅资源，融合商业开发，打造出既传承文化又符合现代潮流的“特色街”。这不仅可以满足居民的消费需求，也能有效推动旅游业的发展，令区域重焕生机与活力。 7月底，彰显“历史文化+商业”的宁波秀水街历史文化街区，举办首批入驻品牌签约仪式，宣布了一尺花园、摩登天空MODERN SKYLAB、兰博基尼、超级鸟局、Kokorowa等十大特色主力品牌和商家阵容。 同期，一尺花园宁波市区首店（陈宅店）正式入驻宁波秀水街，开启试营业。此前，同样位于陈宅的秀水文化馆，已先行开放。 陈宅是一栋始建于民国时期的建筑，见证了宁波近代著名实业家陈庆恒先生辉煌的一生。一尺花园源自上海，是一个以咖啡商业空间运营为核心，结合文化创意内容及衍生品研发的生活方式品牌，其在上海的静安花房店、广富林店等均享有极高的人气。 宁波秀水街的历史可以追溯到唐代，是宁波老城内保存最为完整的传统居住建筑群之一，承载着老宁波独特的人文记忆。从明代的倪氏桂花厅，到清中晚期的吴宅和孙宅，再到民国时期的陈宅和林宅，这些建筑不仅是传奇历史的缩影，还于细微之处折射了老一辈甬商的修身持家经商之道。 作为历史传统民居街区与新时代文化活力共生的千年古城保护更新项目，宁波秀水街在空间打造和业态定位上做了创新呈现，被重塑为三个板块：都市文化生活空间、潮流文艺灵感街区以及燃情美味夜活空间。通过新旧建筑的融合，平衡城市更新中的空间关系，打造古今对话的时尚秀场，推动形成以地标带动、相互引流的“步行友好型文商旅生态圈”。 业态上集休闲娱乐、餐饮购物、文化艺术、酒店文旅于一体，除首批入驻品牌外，还将继续引进健康生活主题餐厅、设计美学的生活零售、潮流零售以及艺术空间等创新业态。 事实上，从2018年正式开街的重庆长嘉汇弹子石老街身上，已然能够看到招商商管在“特色街”运营方面的经验。 长嘉汇弹子石老街汇聚了吊脚楼、黄桷树、陡坡、梯坎等独具巴渝特色的建筑，是见证重庆历史的重要文化符号。在开启新篇章后，长嘉汇弹子石老街不仅成为了长嘉汇购物公园的一部分，还晋身为国家4A级旅游景区，创造出“正看江，背看城”的山城美景。漫步老街，正面远眺，可以看到长江与嘉陵江交汇的独特景色；背向近观，则可以看到沿着80米高差梯步蜿蜒而上的独特风光，重庆标志性的“爬坡上坎”风貌尽收眼底。 除了长嘉汇弹子石老街，长嘉汇购物公园还包含时尚坊商业配套，整个项目拥有西南首家杜莎夫人蜡像馆、重庆首个市内免税店、海昌海洋乐园等强文旅业态，形成了“开埠历史+都市休闲”的文化旅游休闲街区，成为游客来重庆旅游的重要打卡地。 追求“有意思有意义” 认真做好做成每一个轻资产项目 随着商业地产步入城市更新阶段，市场竞争愈发激烈，只有具备更好功能和情感价值的项目才能获得生存和发展。标准化运营环节，如租务管理、运营流程优化、成本控制等，是商业运营的基础。这些环节的深入理解和准确执行，需要大量项目的实践积累。 也只有那些既有市场认可度又有大量品牌租户支持的企业，才能凭借强大的产品力，在轻资产领域成功地输出其管理经验与品牌资源。招商商管持续扩容和稳定的品牌池，目前已与超过5000个品牌建立合作关系。 “全面推进轻资产战略”以来，招商商管明显加快了轻资产输出的步伐。截至2024年6月底，招商商管持有和管理的商业项目超过80个，布局于30多个城市。其中轻资产业务重点聚焦上海、北京、杭州、南京、深圳、广州6大核心城市，并兼顾已有项目布局的优势市场，如长沙、厦门、苏州、宁波、南昌等。 输出模式方面，在以管理运营输出为主的基础上，招商商管增加了顾问咨询、利润分成等多元化的合作模式。无论哪种类型，重要的是品牌溢价与运营效率，资产与运营高效协同，实现多种管理模式的自由切换。 在项目类型上，招商商管重点拓展片区综合开发、历史文化街区、小而美街区等，追求打造“有意思、有意义”的项目。根植“X+商业”的核心理念，不断洞察市场动态和消费者需求，融合地方特色和文化，广泛链接文体、文旅、会展等要素，塑造显著差异化的商业地标和更契合城市气质的商业空间，赋能城市美好生活 已开业的苏州琴湖溪里招商花园城、湛江招商花园城，预计今年底亮相的深圳太子湾花园城项目等，都是片区综合开发的代表。主打“产业会展+商业”的深圳会展湾、围绕“生态科技+商业”的长沙观沙岭招商花园城、聚焦“邮轮度假+商业”的上海海上世界等，更是不断描绘了“X+商业”创新破局、引领商业新浪潮的蓝图。 8月刚中标的济南黄河体育中心项目，则是招商商管在“文体+商业”领域的又一个重要突破，体现了其在文体场馆运营、招商与营运策略上持续创新及专业的多元业态操盘经验。 此前，其自持运营的合肥少荃体育中心，自2023年12月23日投入使用以来，已成功举办国际赛事及明星演唱会等活动超过20场，吸引到场观众超过17万人次，大型活动频次居合肥市首位。 计划于2025年四季度开业的杭州城北招商花园城，是一个包含商业MALL、风情金街、城市客厅和文体中心的超复合商业综合体。其中，约2万平方米的文体中心的运营方式与多业态之间的创新配合，非常值得期待。 优质的轻资产服务，必然能够为客户创造高价值。唯有认真做轻资产，做一个成一个，开一个火爆一个，才能走得更远，增强盈利能力并提升合作伙伴的资产价值，实现多方共赢。 无论轻重资产，近年来招商商管新开业的项目在招商率、开业率及人气和销售方面表现突出。例如，早在2017年，其南京首个商业轻资产项目——夫子庙花园里便实现了100%的开业率。鄞州花园里A区与B区开业时，实现了100%的招商率、95%的开业率和超40%的首店占比。 正是得益于在商业运营方面的卓越成果与突破创新，招商商管荣登“2024中国不动产商管综合实力TOP10”，蝉联“购物中心优秀运营管理企业”及“年度商业地产优秀运营商”等奖项，轻资产运营力、服务力收获行业高度认可和客户信任。 展望未来，招商商管的轻资产输出形式或将更加多样化。随着更多“花园里”和“特色街”项目的推出，必将为行业和市场带来更多的成功案例和参考启示。